REITs市場迎政策新指引 支持擴容擴募與資產(chǎn)創(chuàng)新
2025-09-23 11:47:34
來源：上海證券報
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近日，國家發(fā)展改革委發(fā)布《關(guān)于進一步做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）常態(tài)化申報推薦工作的通知》（下稱“通知”）。通知內(nèi)容涵蓋了推動市場擴圍擴容、積極支持擴募、做好項目把關(guān)、加強組織保障等多個層面。在業(yè)內(nèi)人士看來，該政策的發(fā)布是推動公募REITs市場常態(tài)化發(fā)展后的又一重要節(jié)點，不僅延續(xù)了此前政策對市場的“鋪路”作用，更致力于為REITs注入持續(xù)動力，進一步拓寬市場空間和發(fā)展上限。
“零案例”類型項目有望突破
通知稱，基礎(chǔ)設(shè)施REITs常態(tài)化推薦發(fā)行以來，制度規(guī)則進一步健全，項目申報推薦有序開展，發(fā)行規(guī)模穩(wěn)步增長，資產(chǎn)類型不斷豐富，市場表現(xiàn)穩(wěn)中向好，暢通投資循環(huán)、擴大有效投資的作用逐步顯現(xiàn)。
Choice數(shù)據(jù)顯示，截至9月18日，已上市公募REITs數(shù)量達74只，此外，華夏凱德商業(yè)REIT已于9月16日正式成立，即將登陸上交所。我國公募REITs市場產(chǎn)品數(shù)量已躍居亞洲首位。
底層資產(chǎn)類型也不斷豐富。目前，公募REITs資產(chǎn)類型已達10種。其中，園區(qū)基礎(chǔ)資產(chǎn)REITs數(shù)量最多，共19只，交通、消費、倉儲物流類型的數(shù)量均超過10只，數(shù)據(jù)中心、水利設(shè)施等新型資產(chǎn)類型不斷面世。
“當(dāng)前，政策允許的公募REITs底層資產(chǎn)類型已拓展至12大類。但在實踐中，受多重因素影響，文旅、養(yǎng)老等部分政策已允許行業(yè)尚未實現(xiàn)產(chǎn)品落地?！敝泻交鹂偨?jīng)理助理、不動產(chǎn)投資部總經(jīng)理宋鑫向上海證券報記者表示，公募REITs資產(chǎn)類型還有進一步豐富的空間。
通知重點提及了資產(chǎn)類型擴容尤其是“零案例”領(lǐng)域：要進一步加大供熱、水利、數(shù)據(jù)中心等潛在發(fā)行空間較大資產(chǎn)類型項目的組織力度，并積極研究探索鐵路、港口、特高壓輸電、通信鐵塔、市場化租賃住房、文化旅游、專業(yè)市場、養(yǎng)老設(shè)施等尚無推薦發(fā)行案例的新資產(chǎn)類型項目的發(fā)行路徑。
打造龍頭REITs 發(fā)揮引領(lǐng)示范作用
雖然從數(shù)量上來看，我國公募REITs市場已具備優(yōu)勢，但產(chǎn)品單只規(guī)模相對偏小。
戴德梁行發(fā)布的2024年《亞洲不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）研究報告》顯示，截至2024年末，亞洲各大交易所REITs總市值約2358億美元，日本、新加坡和中國（境內(nèi)）是前三大市場。其中，日本市場單只REITs平均規(guī)模約15.94億美元；新加坡市場單只REITs平均規(guī)模約17.28億美元。而在中國市場，香港單只REITs平均規(guī)模為14.6億美元；內(nèi)地單只REITs平均規(guī)模僅3.7億美元。
滬上某公募不動產(chǎn)投資管理部負責(zé)人告訴上海證券報記者，在新加坡等海外市場，REITs發(fā)行時投資者通常傾向于首發(fā)規(guī)模較大的產(chǎn)品?！叭绻l(fā)行規(guī)模過小，產(chǎn)品的市場認可度、二級市場活躍度、長期價格穩(wěn)定性都可能受到制約，難以建立可持續(xù)的市場口碑，甚至難以吸引大型機構(gòu)投資者關(guān)注?！痹撠撠?zé)人直言。
在持續(xù)推動市場擴圍擴容方面，通知提出，鼓勵申報發(fā)售基金規(guī)模較大、對基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場擴圍擴容具有重要作用的項目。“與成熟REITs市場相比，我國基礎(chǔ)設(shè)施REITs在資產(chǎn)整合和規(guī)模效應(yīng)方面尚存在提升空間，需要一批有示范引領(lǐng)作用的龍頭REITs產(chǎn)品，為市場的穩(wěn)步發(fā)展夯實基礎(chǔ)?！彼析蜗蛏虾ＷC券報記者表示。
支持跨區(qū)域、跨行業(yè)擴募方式
除支持新發(fā)行項目外，通知還鼓勵已上市的REITs通過擴募等方式籌集資金購入優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，支持已上市REITs新購入行業(yè)內(nèi)同類項目以及具有關(guān)聯(lián)性的不同行業(yè)領(lǐng)域項目，并簡化新購入項目申報流程。
“當(dāng)前，我國REITs市場還處于‘首發(fā)+擴募’雙輪驅(qū)動階段，截至目前，僅有6只產(chǎn)品進行過第一次擴募，與美國等成熟REITs市場依靠擴募帶動規(guī)模增長的模式有所不同?！彼析握f。
中誠信國際公開報告表示，擴募機制是公募REITs首次發(fā)行后通過再次募集資金收購新資產(chǎn)，以達到擴大資產(chǎn)規(guī)模、提升資產(chǎn)分散度、維持分紅穩(wěn)定的目的。從全球成熟公募REITs市場發(fā)展路徑看，公募REITs市場規(guī)模增長的主要方式是擴募。例如，近年來新加坡REITs市場的擴募金額是首發(fā)規(guī)模的3.5倍，美國市場擴募規(guī)模則是首發(fā)規(guī)模的30到50倍。
2023年6月16日，我國首批4只公募REITs擴募項目上市，此后這一進程有所放緩。今年以來，公募REITs擴募消息頻出，監(jiān)管審批進程也在加快。
6月25日，華夏北京保障房REIT擴募份額在上交所上市；8月29日，國泰君安臨港創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園REIT擴募份額也正式登陸上交所。截至9月18日，國泰君安東久新經(jīng)濟REIT、中航京能光伏REIT、華夏基金華潤有巢REIT等多只產(chǎn)品均提交了擴募申請。
“通知在擴募機制方面作出重要突破：一方面，將擴募啟動時間縮短至6個月，極大縮短了擴募周期，讓優(yōu)質(zhì)項目能更快速地進入評估和推薦環(huán)節(jié)；另一方面，顯著放寬擴募資產(chǎn)范圍，允許擴募通過跨行業(yè)、跨區(qū)域等方式整合存量，推動REITs從單一資產(chǎn)載體向綜合性的資產(chǎn)運營平臺轉(zhuǎn)型?！蹦承袠I(yè)資深觀察人士對上海證券報記者表示。
“通過暢通持續(xù)擴募機制，探索原發(fā)行人體系外資產(chǎn)擴募，并打造一批龍頭REITs，有助于公募REITs市場邁向更成熟發(fā)展階段。”宋鑫表示，展望未來，公募REITs通過擴圍擴容讓更多基礎(chǔ)設(shè)施融資主體受益，為投資者提供具有穩(wěn)健分紅特征的配置資產(chǎn)，相信在市場參與各方的共同努力下，公募REITs市場將行穩(wěn)致遠，為實體經(jīng)濟的高質(zhì)量發(fā)展注入新動能。
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